A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta pontos centrais da Reforma Tributária, entrará em vigor em 2026 e alterará a tributação sobre aluguéis de imóveis recebidos por pessoas físicas.
Segundo o texto aprovado, a partir de janeiro de 2026, rendimentos de locações passarão a ser tributados não apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), mas também pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). As mudanças foram detalhadas pelo Ministério da Fazenda e constam no artigo 251 da nova lei.
Critérios para incidência dos novos tributos
De acordo com a legislação, a obrigatoriedade de recolhimento do IBS e da CBS se aplica a pessoas físicas que cumpram cumulativamente os seguintes requisitos:
- Possuir mais de três imóveis alugados;
- Obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.
Mesmo que esses limites sejam ultrapassados em até 20% ao ano, a exigência permanece. Assim, investidores de pequeno e médio porte também poderão ser enquadrados no novo sistema.
Transição até 2033
A Reforma Tributária estabeleceu um cronograma de transição para a aplicação plena do modelo de IVA dual:
- 2026 e 2027: alíquotas simbólicas de IBS e CBS, com caráter adaptativo;
- 2028 a 2032: aumento gradual das alíquotas, acompanhado da redução de impostos anteriores;
- 2033: extinção definitiva de ISS, PIS e Cofins.
Medidas de atenuação
Embora a lei amplie a carga tributária, foram previstas reduções específicas para suavizar o impacto:
- Redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locações residenciais;
- Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial;
- Redução de 50% na base de cálculo em alienações onerosas de imóveis;
- Para imóveis adquiridos até 31/12/2026, cálculo poderá usar o menor valor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA ou o valor de referência oficial.
Tratamento para locação por temporada
Nos contratos de até 90 dias, a legislação equipara a operação a serviços de hospedagem. Assim, a redução da base de cálculo será de 40%, inferior à das locações convencionais. Esse modelo afeta diretamente quem atua com Airbnb, Booking e Vrbo.
Tributação na venda de imóveis
A alienação onerosa de imóveis será tributada pelo IBS e pela CBS, além dos impostos já existentes:
- Imposto de Renda sobre ganho de capital (15% a 22,5%);
- ITBI, de competência municipal.
Para imóveis comprados até 31/12/2026, será possível optar pelo menor valor de referência no cálculo. A partir de 2027, o benefício não se aplicará, o que pode incentivar transações antecipadas.
Impactos para investidores
Especialistas indicam que proprietários poderão repassar parte do custo para os inquilinos, pressionando os valores dos aluguéis. Além disso, pequenos investidores tendem a avaliar alternativas, como fundos imobiliários ou reorganização patrimonial.
Novas obrigações acessórias
Com a cobrança de IBS e CBS, os locadores enquadrados precisarão:
- Emitir documentos fiscais;
- Manter registros digitais;
- Recolher tributos mensalmente;
- Enviar declarações periódicas.
Segundo a nova lei, erros nesses procedimentos poderão gerar multas e juros, reforçando a necessidade de acompanhamento por contadores especializados.
Orientações de planejamento
Para reduzir riscos e custos, recomenda-se:
- Mapear imóveis e receitas anuais de aluguéis;
- Avaliar reorganização patrimonial por holdings familiares;
- Considerar aquisição de imóveis até dezembro de 2026;
- Analisar a viabilidade de formalização como pessoa jurídica.
A nova tributação sobre aluguéis representa um marco para o setor imobiliário. Embora haja mecanismos de redução, a elevação da carga tributária será inevitável para quem ultrapassar os limites definidos. O acompanhamento contábil e o planejamento antecipado serão essenciais a partir de 2026.
