# O que muda entre CDI e IPCA nos FIIs de papel — e por que olhar só para os juros pode ser um erro, segundo gestores

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- Published: 2026-09-03T08:15:53-03:00
- Author: Felip trends

Engana-se quem pensa que com a **taxa Selic** ainda em patamar elevado, de** **14%
ao ano, os **fundos imobiliários de recebíveis** — popularmente conhecidos como **
FIIs de papel** — atrelados ao CDI são automaticamente a melhor escolha.

À primeira vista, a lógica pode até parecer simples: **se os juros estão altos, 
faria sentido investir nos ativos que acompanham os próprios juros. **Só que, quando
o assunto é crédito, essa conta pode ser um pouco menos óbvia do que aparenta.

Isso porque escolher entre um** Certificado de Recebível Imobiliário (CRI)** indexado
ao **CDI **ou ao **IPCA (inflação)** não muda apenas a forma de remuneração do investimento.

Na verdade, também altera o tipo de operação financiada e até os riscos que passam
a compor a carteira.

Pelo menos é o que afirmaram gestores em conversas com o **_Money Times_**, ao explicarem
por que, mesmo em um cenário de política monetária restritiva, olhar apenas para
o CDI pode levar o investidor a ignorar oportunidades — ou concentrar vulnerabilidades
sem perceber.

Afinal, quando o cotista aporta em um FII de papel, ele não está escolhendo apenas
um retorno, mas também **qual tipo de dívida imobiliária quer financiar**.

## Fundos imobiliários (FIIs): O ‘preço’ do CDI

**Brunno Bagnariolli**, gestor e sócio da **JiveMauá Real Estate**, afirma que quem
investe apenas olhando para o rendimento atual costuma esquecer que o **CDI é cíclico.**

Segundo ele, o problema não está na remuneração alcançada **hoje**, mas, sim, no
que acontece **amanhã**, quando esses títulos vencem.

O executivo explica que **papéis atrelados ao CDI **costumam ter prazo mais curto,
enquanto os **indexados ao IPCA** geralmente têm _duration _(duração) mais longa,
o que permite “travar” prêmios elevados por mais tempo.

> **“Hoje, você consegue investir com CDI alto porque os juros estão altos. Mas,
> quando esse dinheiro voltar para você, o CDI pode estar em 10%”, disse ele à reportagem.**
> **“E, quando chegar esse momento, você não encontrará mais operações pagando IPCA
> +9%.” **

_Brunno Bagnariolli, sócio da JiveMauá Real Estate (Imagem: Divulgação)_

## O indexador muda o tipo de crédito

Se a discussão parasse na comparação entre CDI e IPCA, ela seria apenas uma aposta
sobre o rumo da Selic, afinal.

Só que, de acordo com **Martim Fass**, gestor da **Daycoval Asset**, o indexador
também ajuda a definir qual tipo de crédito o fundo imobiliário — e, consequentemente,
o cotista — está comprando.

Ao **_Money Times_**, o executivo ponderou que os CRIs corrigidos pelo CDI costumam
financiar **incorporadoras**, que utilizam essa modalidade de financiamento para
complementar recursos durante o desenvolvimento de empreendimentos.

Assim como **Brunno Bagnariolli**, ele afirmou que essas operações normalmente têm**
prazo mais curto** e aceitam pagar CDI acrescido de um prêmio justamente porque 
atendem necessidades específicas de caixa.

> **“Quem aguenta pagar CDI, em geral, é incorporador imobiliário, que está sem 
> o recurso para a produção e consegue colocar na conta CDI +4% para cobrir uma 
> etapa da obra”, disse Fass.**

Na avaliação do executivo, isso não significa, porém, que esses ativos sejam piores.
O ponto de atenção, em sua visão, é outro:** a concentração em um segmento específico.**

“Para ficar só em CDI, você tem que acabar concentrando em incorporação imobiliária.
Não é necessariamente mais arriscado, mas, quando você só tem CDI na carteira, acaba
focando numa atividade dentro do universo imobiliário, que é muito grande”, afirmou.

“Se, por exemplo, a velocidade de comercialização dos imóveis residenciais recua,
como tem ocorrido, e começa a empacar as vendas, você terá um gargalo maior por 
estar concentrado”, acrescentou.

“Eu acho que não tem problema se o fundo imobiliário fosse só disso [CDI], mas como
nós, na Daycoval, temos apenas um FII de crédito, optamos por ter uma diversificação
maior”, ponderou, **ao citar que o veículo do banco possui 50% de alocação em cada
indexador.**

_Martim Fass, gestor da Daycoval Asset (Imagem: Reprodução/LinkedIn)_

## Por que o IPCA combina com o mercado imobiliário

Se o CDI costuma aparecer em operações mais ligadas a incorporadoras, o IPCA tem
uma relação mais direta com** ativos imobiliários de longo prazo**, segundo avaliação
de Bagnariolli.

De acordo com ele, existe uma lógica econômica para essa preferência: **imóveis 
e contratos de aluguel costumam acompanhar a alta dos preços.**

“Se você aluga um apartamento, o reajuste normalmente segue a inflação, e não o 
CDI. Então, se você faz uma dívida cuja garantia é um imóvel, é melhor que a sua
dívida também seja IPCA”, exemplificou, **ao citar que, hoje, a estratégia da JiveMauá
reflete exatamente essa visão. **

“Acho bom que existam opções [fundos de papel atrelados somente ao CDI ou somente
ao IPCA] no mercado. Mas, como eu comentei, a indústria imobiliária tem muito mais
a ver com inflação do que com juros”, disse.

“Nós [na JiveMauá] não temos um FII só atrelado ao CDI. Os nossos veículos de recebíveis
têm, na média, **90% de IPCA **e **10% de CDI**. Acho que, no longo prazo, é para
ter muito mais inflação do que juros na carteira”, acrescentou.

## De um lado, travar juros. Do outro, diversificar

Apesar de os dois gestores concordarem em alguns fundamentos, eles discordam na 
conclusão da alocação e seguem caminhos diferentes.

Enquanto a JiveMauá, como explicou Bagnariolli, vê oportunidade para travar retornos
elevados em operações indexadas ao IPCA, a Daycoval entende que combinar CDI e inflação
ajuda a diversificar tanto os indexadores quanto os tipos de crédito presentes numa
carteira.

O motivo, segundo Fass, é simples: **não dá para prever os próximos ciclos econômicos.**

Pandemia, disparada da inflação, guerras e mudanças bruscas na política monetária
foram exemplos citados pelo executivo do banco de como os cenários podem mudar rapidamente.

“Eu acho que a carteira [do investidor] tem que ter os dois. Não teria nenhum problema
a gente fazer um FII só CDI ou um só IPCA. Mas, pensando como um todo, não dá para
ter só um desses dois indexadores”, disse o executivo da Daycoval.

“É esta a nossa visão: ter um portfólio equilibrado e dividido. Afinal, o CDI pode
cair, e aí você observará todos os ativos indexados ao IPCA valorizando, e perderá
essa onda. É difícil fazer previsão, ninguém tem bola de cristal.”

No fim das contas, os dois gestores concordam em um ponto importante: **escolher
um FII de papel olhando apenas para o indexador pode ser um erro**, já que o CDI
indica quanto o investidor recebe hoje, enquanto o IPCA ajuda a entender por quanto
tempo esse retorno pode ser mantido. Mas nenhum dos dois indicadores, sozinho, explica
toda a história.